Di Malaysia, undang-undang hartanah yang kita pakai ialah “torrent system” yang mementingkan pendaftaran hakmilik (registration is everything) – nak citer bab ni panjang berjela2..
Di pendek kan cerita:-
Adalah penting untuk kita memastikan bahawa geran hartanah yang kita miliki telah didaftarakan atas nama kita.
Akan tetapi bila sampai bab hartanah yang belum dikeluarkan geran persendirian (masih dalam geran besar [master title), makluman hakmilik adalah di bawah kawal selia pemaju (Developer).
Apabila geran persendirian telah dikeluarkan (strata title), geran tersebut akan dikeluarkan atas nama pemilik asal tanah (proprietor). Kemudian, pemaju akan melantik peguam (atau pembeli boleh juga melantik peguam mereka) untuk menyempurnakan pindah milik dari nama Proprietor tersebut kepada nama pembeli.
Dalam proses tukar nama ini, peranan Developer amat penting..
Sekiranya Developer telah pun bankrupt.. maka bermulalah mimpi ngeri pembeli2 tadi..
MASALAH...
Sebab nak tukar nama kini menjadi sesuatu yang rumit (belum sampai tahap mustahil).
Setelah proses windup developer selesai, mahkamah akan melantik Pentadbir (Liquidator) untuk mengambil alih tugas & mengurus harta developer tersebut..
Dan sekiranya hartanah tersebut ingin di tukar nama, di jual atau di lelong, pihak Liquidator tersebut akan bertanggung jawab sepenuhnya membantu mengurus proses tersebut.
Pihak liquidator ni juga akan menjadi pemegang rekod kepada pemilik hartanah yang belum dikeluarkan geran strata tersebut.
Fuhh.. panjang betul muqaddimah.. Kalau tak faham cerita atas tu, sila baca 2 -3 kali.. agak penting maklumat2 di atas..
ok sekarang sampai bab yang penting..
Kalau anda nak beli rumah lelong.. dan situasinya:-
- rumah tu belum ada geran persendirian (master title),
- Developer bankrupt (wind up)
- Anda nak bayar melalui pinjaman perbankan (housing loan)
General rule : JANGAN BELI
Sebab:-
1. takut liquidator belum di lantik
2. takut tak ada orang handle management & rekod ownership
3. takut ada tunggakan cukai pintu & cukai tanah
4. bila lawyer nak advice bank untuk pengeluaran (disbursement) loan, dia nak confirmation from developer & resit clearance semua benda kat atas
kalau tak dapat provide benda2 tu, jawabnya duit tidak dapat dikeluarkan dalam tempoh masa yang di tetapkan dan menyebabkan anda kena bayar interest, dan paling malang kalau bank terminate contract & duit deposit anda tadi hangus.. huhu..
akan tetapi.. Exception to general rules:
pastikan dahulu:-
1. liquidator telah dilantik (kalau bleh call & pastikan semua ok)
- ada few case yang saya handle, liquidator belum di lantik, so case terawang2 & bank tak mau release loan
- ada case yang liquidator tak ada complete list & docs of ownership, so purchaser kena provide complete set of docs (bleh cari tapi pening, buang masa & duit)
2. check cukai pintu & cukai tanah dah bayar belum
- sebab geran master, developer yang handle benda ni… banyak kes yang sangkut puluh2 ribu, malah ratus2 ribu RM. Jawab nye memang jam kes cam ni (bleh settle, tapi nak dapat confirmation and disclaimer letter from liquidator bukan senang)
3. berapa charge tambahan untuk liquidator (biasa 2% daripada purchase price) kena masuk dalam costing membeli anda
kalau semua di atas clear.. TAHNIAH.. rumah tersebut berisiko rendah untuk di beli.. lagi plak kalau harga dia cun.. kenapa tidak?
Er… ntah ler, apa yang saya melalut panjang sangat.. paham tak?? Kalau tak paham jangan susah2 … meh jumpa En. Senang .. bleh explain panjang lebar .. tapi kena lah belanja the tarik satu.. hehe..
Oleh Khairul Anuar Mohamadiah
Baca penuh Di Sini