Apa yg akan sy kongsikaan ini memerlukan ilmu, usaha dan komitmen untuk mepastikan ianya berjaya. Ianya bukan setakat teori, tetapi ianya mesti dipraktiskan.
Jika betul caranya dan disusuli dengan usaha dan komitmen yang tinggi, insyaallah anda boleh dapatkan tanah lot yang mempunyai geran individu dengan kos yang lebih rendah berbanding dengan beli tanah lot geran individu drpd penjual.
Caranya adalah seperti berikut:
1. Pakat dengan beberapa orang kawan baik anda yang boleh dipercayai atau dengan adik beradik anda untuk kongsi duit beli sebidang tanah pertanian yang keluasannya tidak kurang drpd 1 ekar.
Pastikan lokasi tanah tersebut termasuk dlm kawasan yg telah dizoningkan sbg kawasan perumahan. Anda boleh semak dengan bahagian perancang bandar majlis daerah atau majlis perbandaran untuk mempastikan tanah tersebut telah termasuk dlm zoning perumahan.
Ini penting utk mempastikan tanah tersebut nanti boleh dipecahbahagi dan boleh ditukar syarat kepada lot bangunan.
2. Untuk mendapatkan tanah pertanian yang sesuai dengan harga yg munasabah, kebiasaannya tanah tersebut terletak agak jauh sedikit drpd kawasan yg sedang dalam pembangunan.
Tidak mengapa, anda bukan nak bina rumah atas tanah tersebut lagi. Mungkin selesai urusan pecah bahagi nanti dan geran individu diperolehi, kawasan tersebut telah membangun.
Kalau rezeki anda baik, mungkin anda boleh berjumpa dengan tanah pertanian yg dijual bawah drpd harga pasaran. Yang pasti kena usaha untuk “usha-usha” tanah pertanian yg sesuai.
3. Untuk memilih tanah pertanian yg sesuai serta boleh untuk dipecah bahagi dan ditukar syarat, pastikan tanah pertanian tersebut mematuhi beberapa pra-syarat dari segi perundangan. Antaranya:-
i. Tanah tersebut tidak digadaikan kpd mana-mana bank atau ada kaveat di atasnya.
ii. Pemilik berdaftar di dalam geran masih hidup.
iii. Tanah tersebut bukan dlm proses urusan pusaka atau mana-mana pemilik berdaftar dlm geran telah meninggal dunia tetapi urusan pusaka masih belum dilaksanakan oleh waris
iv. Hanya tanah pertanian yg mempunyai seorang pemilik berdaftar atau jumlah pemilik berdaftar di dalam geran kurang drpd jumlah rakan kongsi yg berminat untuk membelinya shj boleh dibeli.
Misalnya, jika anda bercadang utk berkongsi dgn rakan2 anda seramai 6 orang, pastikan dlm geran tanah tersebut, jumlah pemilik bersama tidak lebih drpd 6 orang.
v. Elakkan membeli tanah pertanian yang mempunyai terlalu ramai pemilik berdaftar di dalam geran atau tanah pertanian yang mempunyai pemilik berdaftar berlapis-lapis disebabkan oleh proses turun milik drpd pemilik yg telah meninggal dunia.
vi. Pastikan tanah pertanian yg anda beli tersebut tidak ada bangunan kekal di atasnya seperti rumah kekal yg telah dibina oleh tuan tanah atau ada setinggan yang duduk di atasnya.
vii. Pastikan di kawasan tanah yg anda hendak beli tersebut telah ada infra seperti jalan masuk yg telah digazetk kan, longkang utama dan saliran, telah ada tiang letrik yang berhampiran dll lagi.
Untuk maklumat yg lebih terperici ttg pemilihan tanah yg sesuai, sila consult perunding hartanah yg berpengalaman atau peguam hartanah yg berpengalaman sebelum decide utk beli.
4. Setelah anda jumpa tanah yg sesuai, sila lantik peguam hartanah yg berpengalaman untuk uruskan urusan jual beli dan pindahmilik tanah kpd nama pembeli.
Sekiranya geran nama 6 orang dan rakan kongsi ada 6 org, maka pindahmilik akan dibuat drpd nama pemilik bersama di dalam geran kpd nama semua rakan kongsi. Maknanya, dalam geran nanti akan ada semua nama rakan kongsi.
Sebaliknya sekiranya tanah tersebut mempunyai seorang pemilik berdaftar di dalam geran, ianya hanya boleh dipindahmilikkan kpd salah seorang rakan kongsi shj. Maknanya, sekiranya anda kongsi 6 orang, hanya seorang shj drpd rakan kongsi boleh di letakkan namanya di dalam geran. Maka apa akan jadi kepada 5 lagi yg lain?
5. Disinilah pentingnya peranan peguam hartanah yg berpengalaman dan jujur. Mereka akan sediakan perjanjian perkongsian dan surat kuasa wakil terhad (Limited Power of Attorney) atau apa-apa dokumen / surat cara yang berkenaan untuk melindungi hak dan kepentingan semua pihak yg terlibat.
Dan mereka juga akan memberikan nasihat perundangan yg sewajarnya untuk mempastikan hak dan kepentingan semua rakan kongsi dilindungi.
Peguam hartanah juga akan bertindak sebagai stakeholder untuk memegang semua bayaran harga jual beli yg dibuat oleh semua rakan kongsi dan segala kos yg berkaitan dgn urusan pecah bahgian dan tukar syarat nanti. Pendek kata segala urusan mulai drpd peringkat jual beli sehinggalah proses pecahbahagi dilakukan, ianya hendaklah diuruskan melalui peguam tersebut.
Dan anda kena ingat, sila lantik peguam anda sendiri yg anda yakini boleh dan layak mewakili anda. Jangan hanya bergantung kpd peguam penjual atau peguam yg ditetapkan oleh ejen hartanah/ broker tanah shj.
Ini kerana dlm setiap urusan nanti, peguam anda hanya akan bertanggungjawab kpd anda shj dan tidak kpd pihak lain. Jika peguam tadi dlm masa yg sama terpaksa mewakili pihak lain selain drpd anda, maka sudah pasti peguam tersebut berada dlm keadaan conflict of interest kerana dlm masa yg sama terpaksa pula melindungi kepentingan pihak lain.
Jadi nasihat sy, lantik peguam anda sendiri dan anda sendiri yg akan bayar kos guaman mereka.
6. Mungkin akan ada yg tanya, apa beza nya cara ini dengan pembelian tanah lot yg tiada geran individu drpd penjual/ pemaju.
Bezanya adalah, melalui cara ini, anda akan ada kawalan terus (direct control) terhadap setiap urusan berkenaan dengan tanah tersebut dan ianya tidak akan diserahkan kpd seorang shj utk uruskannya. Pendek kata apa-apa keputusan dan progress berkenaan dgn jual beli, pindahmilik dan pecahbahagi tanah tersebut kelak anda sendiri yg akan putuskan secara bersama dgn rakan2 kongsi yg lain.
Sebab itu pentingnya anda mencari rakan kogsi dikalangan kenalan2 atau adik beradik yang “satu kepala” dan boleh bertolak ansur dan boleh dipercayai.
7. Selepas selesai urusan pindahmilik tanah tersebut dibuat, lantiklah juruukur berdaftar untuk uruskan urusan pecahbahagi dan tukar syarat tanah pertanian tersebut kpd tanah lot2 bangunan.
Dapatkan pandangan juru ukur ttg layout yg sesuai untuk tanah anda tersebut. Segala kos berkaitan dengan urusan pecah lot ditanggung bersama oleh semua rakan kongsi. Segala bayaran akan dibuat kpd peguam dan peguam akan melepaskan bayaran yang sewajarnya kpd pihak yang berkenaan.
8. Anda juga boleh lantik seorang projek manager professional yg jujur dan berpengalaman untuk bantu anda menguruskan urusan pecah lot tersebut. Sahabat saya Tn Muhd Aman adalah antara projek manager yg profesioanal, amanah dan berpengalaman menguruskan urusan pecah lot tanah di sekitar negeri Selangor.
Di Kuantan dan Pekan, Pahang pula sahabat sy Tn JazzBiru Crew mempunyai pengalaman yg luas dan seorang yg jujur dan amanah untuk menguruskan urusan pecah lot tanah pertanian kpd lot bangunan. Insyaallah boleh pm dan lantik mereka jika anda rasa perlu. Ditempat2 lain sy tidak pasti.Anda kena cari sendiri.
9. Anggaran kos untuk urusan pecah lot tanah pertanian berkeluasan 1 ekar (kongsi 6 orang):-
* Harga jual beli – *katakanlah RM150,000.00 / 6 orang = RM25,000 seorang
* Fees Perancang - *RM3,000 per ekar *
Fees Jurutera - *RM3,000 per ekar
* Fees Juru Ukur - *RM3,000 per ekar
* Fess Peguam - Fees Urusan Jual Beli & Stakeholder's Fees - *2.5% daripada harga jual beli
* Permohonan Pecah Bahagi & Tukar Syarat di Pejabat Tanah - *RM1,000
* Bayaran Premium - *RM2,000 (1 lot)
* Lembaga Juru Ukur Tanah (LJT) - RM2,500
* Bayaran Pengeluaran Geran Individu - RM20 per title (Pahang)
TOTAL : *RM150,000.00 (kos tanah) + RM27,120.00 (kos pecah lot pecah kepada 6 lot) = RM177,120 / 6 orang rakan kongsi = RM59,040.00 seorang
* Kos di atas hanyalah anggaran semata2. Sila rujuk dan dapatkan nasihat yg lebih tepat drpd pihak professional dan pihak berkuasa yg berkenaan untuk kos sebenar.
10. Selepas geran individu yg telah dipecah bahagi dan berstatus bangunan dikeluarkan, peguam akan lakukan urusan pindahmilik kpd nama setiap rakan kongsi. Akhirnya nanti, setiap rakan kongsi akan mempunyai lot bangunan masing-masing.
Biasanya urusan pecah lot ini mengambil masa lebih kurang 1 tahun hingga 1 tahun setengah sehingga anda dapat geran individu yg akan dipindahmilikkan kepada nama anda. Sila rujuk dan dapatkan nasihat yg lebih tepat drpd pihak professional dan pihak berkuasa yg berkenaan untuk mengetahui tempoh penyelesaian sebenar untuk pecah lot tanah anda tersebut.
11. Berdasarkan fakta diatas, sy fikir kos untuk urusan di atas adalah lebih rendah berbanding anda beli satu lot bangunan yg telah mempunyai geran individu.
Walaubagaimanapun anda terpaksa menunggu beberapa tahun sebelum dapat memperolehi geran individu yg didaftarkan atas nama anda. Bagi sy ianya masih amat berbaloi drpd beli tanah lot secara cash drpd penjual atau pihak ketiga yg anda tidak kenali yg akan uruskannya sendiri tnpa penglibatan anda secara lansung.
Ianya juga lebih selamat kerana anda sendiri yg uruskannya dan lebih selamat kerana dibantu oleh mereka yg professional yg anda sendiri lantik dan yakini.
Apapun, keputusan akhirnya terpulang kpd anda untuk memilih mana satu yg anda yakin.
Hendak dapat tanah lot dan geran atas nama anda dengan CEPAT DAN SELAMAT, tetapi agak MAHAL sedikit – BELI TANAH LOT YG SUDAH ADA GERAN INDIVIDU
Hendak dapat tanah lot dan geran atas nama anda tetapi MENGAMBIL MASA beberapa tahun, tetapi insyaallah SELAMAT (jika ikut peraturan dan undang2 yg ditetapkan) - BELI TANAH PERTANIAN DENGAN RAKAN KONGSI YG DIKENALI DAN BUAT PECAH LOT
Hendak beli tanah lot murah tetapi BELUM TENTU SELAMAT dan TIDAK PASTI BOLEH DAPAT tanah atau tidak - BELI TANAH LOT YG BELUM ADA GERAN INDIVIDU ATAU TANAH LOT ATAS GERAN KONGSI
Baca Post Asal Di sini
Oleh Salkukhairi Abd Sukor