Oleh Hafiz Hazmi
Ini perkara yang saya nak bantu anda capai
A) Beli rumah dengan percuma @ modal yang sangat minima tanpa perlu 10% – 13% deposit
B) Sementara rumah tiada penyewa, masih dapat pulangan ‘rental’
C) Lepas dapat rumah, ada modal nak renovate tanpa perlu pulangan ‘cash back’ dari hartanah tadi
D) Lagi awal beli rumah, lebih awal terima capital appreciation hartanah
| Ikuti langkah dibawah, baca dengan perlahan dan tomakninah |
1. Cari rumah underconstruction sekitar tahun ini 2017 hingga tahun depan 2018. Kita tahu tahun ni adalah financial year yang mencabar lalu banyak pemaju menawarkan pembelian rumah undercontruction dikawasan hot di Malaysia dengan entry cost yang sangat rendah. Antara manfaat beli rumah under conctruction ialah booking fee yang rendah RM500 – RM5000. Kos guaman, kos jurunilai dan ada kos MOT biasanya ditanggung ‘Halal’ oleh pemaju. Jadi kos ini yang biasanya anda tanggung kalau beli rumah subsale telah dapat dilupuskan. Pastikan anda tahu latar belakang pemaju terlebih dahulu sebelum buat keputusan membeli bagi mengelakkan tersontot (terbengkalai) di tengah perjalanan.
2. Lepas anda book rumah, dapatkan pembiayaan perumahan. Mungkin boleh refer post page MISI MENCARI RUMAH untuk proses permohonan dan kelayakan pembiayaan rumah. Lepas approved, dapatkan copy offer leter rumah dan perjanjian jual beli rumah yang telah disiapkan oleh pemaju untuk anda. Bawak 2 dokumen ini ke KWSP untuk buat pengeluaran 10% deposit rumah. Nilai ini akan di masukkan kedalam akaun simpanan anda. Contoh rumah 300,000 x 10% : 30,000. Ambil kes untuk orang makan gaji yang berumur 30 tahun keatas, purata nilai 20K sudah ada dalam acc 2.
3. Selepas selesai semua ini, progress payment untuk rumah under contruction anda akan berjalan, tempoh pembinaan biasanya ambil masa 3-4 tahun. Tahun pertama dan kedua biasanya progress payment bulanan anda akan rendah dan tak lebih 50% instalment pinjaman asal yang sepatutnya dibayar. Eg 300K, 30 tahun , bulanan 1,500. Serve ini seperti biasa. Ini adalah komitmen yang anda kene serve selama tempoh rumah disiapkan. Kekurangan rumah under construction ialah, kos bulanan anda dah tercipta (progress payment) tapi keuntungan masih belum ada dari rental. Jadi negative komitmen berlaku disitu.
4. Duit deposit dari pengeluaran KWSP akaun 2 tadi ada minimum RM20,000 (bergantung pada berapa yang ada). Masukkan tunai tadi ke dalam akaun ASB, pergi ke PNB buat sijil. Nilai RM20,000 akan hilang dari baki terakhir dalam buku selepas diupdate kemudianya. Akan tetapi, dividen akan tetap diperoleh dari nilai simpanan yang disijilkan tadi. Pergi ke bank yang sediakan fasiliti OD ASB, dapatkan pinjaman 67% dari sijil yang anda ada tadi (RM13,400). Cagarkan. Setiap bulan anda akan kene bayar charge penggunaan OD (13,400 x 5.2% x 31/365) RM60 <= mampu tak?
5. Widraw 13,400 tadi dari OD account anda. Mohon ASB2 financing 200K 30 tahun 5.2% tanpa takaful. Ansuran tahunan bernilai RM13,200. Bayar setahun terus, jangan peningkan kepala nak buat teknik lain. Gunakan teknik ulangan setiap tahun, hanya keluarkan jumlah ansuran tahunan sahaja, ada lebih biarkan tersimpan dalam buku ASB2 anda. Jangan dilupakan, ASB anda ada 20,000 sijil tadi, dividen masih diperoleh purata dividen 6.75% = Rm1,350. Setahun OD anda kene bayar 60 x 12 = 720 . Berbaki 630 setiap tahun selepas serve charge bulanan OD anda selama setahun. Kene keluar duit poket tak? Anda boleh jimat kalau anda nampak kaedah ini secara terperinci. Komitmen kekal pada progresif payment pembiayaan perumahan sahaja.
6. Ambil tempoh purata projek underconstruction siap dalam masa 4 tahun, selepas 4 tahun terminate ASB2 200K tadi dan total tunai terkumpul dari prinsipal dan dividen terakhir ialah 25,800. Tutup akaun OD anda dengan tebus semula nilai yang dah guna 13,400 dengan guna hasil ASB ni tadi. 25,800 – 13,400 = 12,400. Lalu dapat semula sijil 20,000 yang dicagarkan mula mula tadi. 12,400 + 20,000 : 32,400. Dividen lebihan dari ASB sijil 20k pula ada 630×3tahun : 1,890 TOTAL : 34,290. Inilah total tunai yang ada kat tangan anda. Kalau kita kira net profit dari modal , purata keuntungan bersih bulanan ialah 14,290/48 bulan : RM298. Kita Berjaya kurangkan kos progressif payment dengan mencipta hasil dari pelaburan diatas.
7. Jadi lepas rumah siap, modal sebanyak 34,290 dah sedia untuk anda furnishkan rumah anda untuk tambah value sewaan, atau lebih baik kalau ada peluang untuk jual semula rumah sudah siap. Kenapa tak markup je kalau nak cash?
Susah-susah je buat macam semata nak dapat extra cash dari ASB tadi, sebenarnya saya tak galakkan markup loan dekat rumah undercon ni sebab risiko harga stagnant dan terlampau tinggi untuk dijual semula bila siap. Anda juga harus tanggung dan kukuhkan cash holding power untuk pertahankan rumah tadi sebelum ada pembeli.
DISCLAIMER : Ini adalah teori yang bukan semata-mata, tapi dipetik dari pengalaman penulis dan bacaan luar yang dibuat. Jadi ianya boleh dilaksanakan dengan kefahaman 200%, risiko dividen berubah juga ada, kiraan diatas mengambil kadar dividen 6.75%. Kalau rasa bernas boleh edit dan sesuaikan dengan capability kewangan sendiri.